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揭秘“金朝阳”900亿的房地产投资信托基金骗局内幕!

金融格子 2021-02-19 14:58:57

摘自/《互联网时代的金融创新》王文革

金朝阳是一家大型的财商培训机构,自称拥有4所有教学资质的学校(院),在全国拥有近400个招生网点,传播财商的足迹遍布全国39个城市其课程体系类似金字塔,最底层是ITF(又称财富觉醒沙龙,课时半天,收费100元或者免费),其上是IBS(目前又称家庭及企业资产增值白金课,课时三天两夜,学费2800元),第三层为IFC(又称金朝阳财富商学院,课时三个月,学费7.88万元),位于塔尖的是BCC(英文全称为BillionaireCoun-tryClub,音译为比邻奈儿乡村俱乐部,意译是10亿富人乡村俱乐部)。

有意思的是这个自称“中国家庭财商教育第一品牌"的创始人是两位美国人:美籍华人牛嘉玲和白人麦伯才。

金朝阳平台鼓励学员奉献,自己免费甚至贴钱做义工,传播财商(给学员讲课),这些无疑是很好的举动,学员之间互助,讲师是平台学员,工作人员也是平台学员,金朝阳开课只需要场地费用,三个月,每个月三天的课程,加一个毕业仪式,共计十天,成本应该很低,但金朝阳平台竟然向每人收取高额的听课费用:IFC每人6.88万元,后来涨到7.88万元,BCC每人12.8万元,IFC学员估计有2万人,BCC约有5000人,这些钱又流进谁的口袋?鼓励别人奉献,平台自己拼命捞钱,这是何故?

金朝阳有句很霸道的口号是:“听话、照做",全文是“我做给你看,我教你怎么做,我陪着你做",听上去非常在理,但做给别人看的所谓銠鸟"(从事后得知),大多实际上是些负债累累的破产之徒,根本不是按照表面上要求"净总比。(净资产30%。这些教练隐瞒了自身实际资产状况,金融教育的人,结果也可想而知。

本不是按照表面上要求“净总比"(净资产占总资产的比例)不能突破30%。这些教练隐瞒了自身实际资产状况,绝大多数又是没有受过系统金融教育的人,结果也可想而知。

虽然金朝阳培训表里不一、说一套做一套,但这也是很多培训公司为了有利于招生使用的惯常做法,如果仅仅是培训,即使收取再高的费用,也不会对学员产生多大负面影响。但金朝阳偏偏不满足于只做培训,它发现了一个它自认为能让财富爆发增长的捷径:房地产投资信托基金(REITs)。根据它的形象描述:“REITs"是只神奇的母鸡,不停地孵出小鸡,小鸡长大了又孵出小鸡一一与之类比的是上市公司“苏宁股份",几年里不断分红派股,股价翻了几十倍,这令大多数从未接触过金融的学员兴奋不己,再通过不断的培训强化,所谓的“REITs"就成了金朝阳发财的独门秘笈。

金朝阳内部资料介绍,其商业地产包括5家五星级酒店、10栋AA级写字楼、5个商业综合体和10栋服务式公寓和酒店式公寓,重点项目是广州新天希尔顿酒店(6.6万平方米)、铁狮子门酒店公寓(2.1万平方米)、睿东中心(8.9万平方米)、铁狮子门购物中心(4.5万平方米)、重庆国金中心(6.4万平方米)、上海国际航运中心(1.6万平方米)、北京万科大都会等。这些总资产共计97亿元,房地产公允价值是86亿元,净资产89亿元,发行REITs的数量是20亿股份,每股约4.05元,REITs已经发行400亿元。

金朝阳的所谓“REITs”存在着诸多谜团:(1)金朝阳究竟持有多少物业?金朝阳的内部资料显示,其持有重庆国金中心T3、T5塔2栋楼写字楼物业。而发展商九龙仓中国相关负责人就此回复称:“九龙仓集团只出售1栋写字楼金朝阳,并不是2栋。"金朝阳内部资料还显示:金朝阳已经购买了浙江省千岛湖,其中5个岛正在开发中,未来将产生100亿元的收人。而查询资料显示:千岛湖这5个岛屿并不存在出售信息;还有募资20多亿元的上海“8号”项目,竟然没有出现在金朝阳持有的物业名单里(有股东说这根本就是不存在的虚构项目)。(2)金朝阳究竟投人多少资金购买这些物业?(3)金朝阳所有物业究竟有多少营业收人?有多少利润?(4)一个高杠杆锁定物业,也就是说高负债的企业,又基本不经营,还高息分红,前些年每年分红高达40%~50%,那分红的钱又从何而来呢?(5)金朝阳那么多学员学费和股东的投资款究竟流向哪儿?(6)我国还没有真正意义上REITs,即使算基金化房地产信托产品,2014年全国总规模合计也只有128亿元,那金朝阳高达400亿元的自称"REITs"的物业又是什么呢?

商业地产REITs化,并非简单地持有商业地产物业就可以,更主要的是运营方的租金收人,中国商业地产的领头羊“万达商业"在香港上市市盈率只有5倍,市净率不足1倍,就很清楚的表明投资人对中国商业地产盈利能力与未来前景的不认可,而万达商业在与政府的谈判能力、团队的运作能力方面是国内首屈一指的,盈利能力也是一流的,万达商业尚且如此,再比较一下金朝阳的所谓"REITs"'金朝阳的大多数物业都不在经营,在经营的只有广州新天希尔顿大酒店、成都青城山大酒店等个别项目。而且REITS对负债率是有要求的,按照最宽松的新加坡REITs的要求,负债率也不能超过60%,但按照金朝阳的高杠杆的“挖金"模式(即如果价格上涨,就想办法把上涨部分从银行里套现出来),“挖金"后负债率估计已经大大地超过此负债率。根据之前的分析,没有经营的项目产生不了现金流,更不要说利润了,在资本市场是没有价值的,也根本与"REITs"无关。

金朝阳所谓“REITs "的投资人主要是BCC,加人BCC必须至少交100万元的 REITs款、种子金100万元、300万元的项目金等共计500多万元,而项目金又大多数流向REITS,除此之外,金朝阳要投资任何物业,都通过这些BCC学员(股东)去募集,而募集对象主要是金朝阳的新学员和股东的亲戚朋友以及亲戚朋友的朋友,层层递推。按道理,旺原理并不复杂,牛嘉林、麦博才都受过正规金融教育,在的股东中,虽然大多缺乏正规金融教育,但也不乏财经大学教授房地产专业教授、MBA等精英人才,他们难道真的不懂吗?

金朝阳的REITs早已停止现金分红,停止分红后股东们根本没法支付借款的利息,更不要说归还本金了。金朝阳的REITs虽然只涉及四、五千个家庭,但由于投资REITs的钱绝大多数靠融资而来,所牵涉的个人至少是这个数字的几十倍。实际上很多股东已经破产,下面略举几例:

金朝阳的活跃分子王某,最多时据说有27套房子,结果后来房子卖完、所谓的"REITs"卖完抵债,还净负债数千万,家人也曾被债主限制自由,太太已因为信用卡诈骗判刑(这是金朝阳大多数人都在做的事情,先放大人生格局,再到处“挖金",办高额信用卡,中间难免做些假材料,如果还不了款,很可能构成犯罪),原来作为一个房产中介,赶上了房产的好时代,如果没有加人金朝阳,日子应该还算好过,现在家破人亡,自己也上银行黑名单,被各类债主逼债,到处东躲西藏。

另一REITs股东晁某,原先一个是做石油有关生意的中年妇女,曾在上海有一套房子一个商铺,净资产七、八百万元,学了金朝阳后,花一千多万买了世茂滨江的一套豪宅,结果资金链断裂,又赶上房价任迷,降价三百万也没人接盘,她亲口说了一句堪称经典的话:“金朝阳让我从富人变成穷人",但现在穷人也当不上了,银行起诉,债主追债,经带着全家人流亡一年多,而晁某的情况,还是全班40多个家庭中最好的(据她流亡前亲口说的)。

高某,一个生意失败的中年人,则是另一类人物代表,他进了金朝阳子公司后工作极其勤奋,有段时间每天就睡在办公室,到处传播财商,尽管自己没钱,但他又对"REITs"情有独钟,按道理,不进 BCC是成不了REITs股东的,但他没条件创造条件也要上,要向别人“跪求"借款500万来买“REITs",最后总算借到100万买了“REITs ",再加上开设子公司又赔进去100万,按照他自己的说法:“白干了三年,赔了两百万。"

这仅仅是本人熟悉的几个REITs股东的情况,金朝阳的大多数 REITs股东现在的惨不忍睹,持有 REITs比较多的股东基本上处于银行起诉、亲友反目、债主逼债、信用破产的状况,已有好几个人走上绝路,也有一些因为银行贷款无力归还,其中又做了些假材料,被起诉判刑进了监狱,更多的在躲债的流亡路上。

如果说之前股东们对于 REITs是狂热而幼稚,金朝阳发生危机后股东们的反应是软弱和一盘散沙,在自身利益受到严重侵害情况下,有些REITs股东宁可选择逃亡甚至自杀,也不去搞明白资金流向,作为金融人,应该很清楚,大额资金都是通过银行转账的,是有迹可循的,最后一个投资28亿元的上海八号项目根本不存在(也有说法是项目谈判没有成功),至少应该弄清楚“上海八号项目"具体内情和资金流向,尽可能挽回损失。当然他们中很多人可能还怀有梦想,希望金朝阳的“REITs "有一天真能像苏宁的股票一样翻个几十倍(这也是金朝阳一直鼓吹的),但股票业绩(理论上)有可能几倍甚至几十倍增长,所以股票有可能暴涨,而再好的商业地产租金价格每年增长有10%增长就了不起了,这两者有什么可比性呢?

退一步说,即使金朝阳REITs上市了,按照资本市场估值,以全球REITs平均税后净收益7%倒推计算,假设金朝阳所有商业地产每年税后利润总和是7亿元(金朝阳的大多数物业并没有在经营,应该远不到这个利润,便于理解,按照比例计算),则金朝阳的商业地产(即所谓的“REITs ")总价值是100亿元。当然,由于我国商业地产偏高估值的特殊情况,实际上有可能比这个高一些,但与四百亿的本金还是相差甚远。

综上所述,现在最切实可行的办法应该是放弃梦想、面对现实,行使股东的基本合法权利,要求金朝阳公司方面(或者牛嘉玲本人)公布资产负债的真实状况,由股东推选代表组成专门小组去每个商业地产项目实地考察,聘请有资格的会计师事务所审计所有物业,出具正式的财务报表(没有经营的物业也要摸清究竟有多少负债),然后尽快想办法将资产变现,这样操作还有可能收回部分本金,否则按照合理推断,商业地产在贬值,金朝阳一直在用高杠杆,每个月还本付息金额不会少,时间一长,最终的净资产只能归零。

在金融理财的路上,并没有馅饼,倒是处处有陷阱,善良的人们,要警惕啊!

摘自/《互联网时代的金融创新》王文革

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